Fernablesbare Zähler ab 2027: Pflichten für Immobilieneigentümer

Die Nachrüstungspflicht gilt für Wohn- und Gewerbeimmobilien

Die Pflicht zur Installation fernablesbarer Zähler betrifft Immobilien mit zentraler Heiz- und Warmwasseranlage und mindestens zwei Wohneinheiten. Dies schließt Wohnimmobilien ebenso ein wie Gewerbeimmobilien. Entscheidend ist, dass die Wärme- und Warmwasserversorgung zentral erfolgt und mehrere Nutzer (Mieter oder Eigentümer) vorhanden sind.

Es gibt jedoch auch Ausnahmen. So gilt die Heizkostenverordnung nicht für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Auch Wohnungen ohne zentrales Heizungssystem, wie z.B. Gasetagenheizungen, oder solche, die überwiegend energiesparende Techniken nutzen, sind ausgenommen. Seit Oktober 2024 gibt es keine Ausnahme mehr für Wärmepumpen.

Umfang der Verbrauchserfassung

Die Pflicht zur Verbrauchserfassung und Fernablesbarkeit bezieht sich auf Wärme und Warmwasser. Es gibt separate Regelungen für Kaltwasserzähler, die jedoch nicht bundeseinheitlich sind. Die Pflicht zum Einbau von Kaltwasserzählern ist Ländersache, wobei jedes Bundesland seine eigenen Vorgaben in den jeweiligen Landesbauordnungen hat

Technologien zur Fernablesung

Fernablesbare Zähler ermöglichen die Ablesung des Verbrauchs, ohne dass die Wohn- oder Gewerbeeinheit betreten werden muss. Die Datenübertragung erfolgt per Funk oder über ein Smart-Meter-Gateway an den Messdienstleister.

Es gibt verschiedene Technologien zur Fernablesung. Dazu gehören „Walk-by“- und „Drive-by“-Verfahren, bei denen der Ableser mit einem Empfangsgerät am Gebäude vorbeigeht oder -fährt. Wichtig ist, dass die Zähler interoperabel sind, d.h. mit Geräten anderer Hersteller kompatibel. Dies erleichtert den Wechsel des Messdienstleisters. Außerdem müssen die Zähler an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können.

Nachrüstpflicht bis zum 31.12.2026 und Ausnahmen

Für bereits installierte, nicht fernablesbare Messgeräte gilt eine Nachrüstpflicht bis zum 31.12.2026. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen alle Zähler auf Fernablesbarkeit umgerüstet oder ausgetauscht werden.

Eine Ausnahme von der Nachrüstpflicht besteht, wenn die Nachrüstung technisch unmöglich ist oder einen unangemessenen Aufwand verursachen würde. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn in einem Gebäude Materialien verbaut sind, die das ordnungsgemäße Funktionieren der drahtlosen Technik verhindern.

Die Pflicht zum Einbau von Kaltwasserzählern ist nicht bundeseinheitlich geregelt. Während die meisten Bundesländer den Einbau von Kaltwasserzählern vorschreiben, gibt es in Bayern, Brandenburg und Sachsen-Anhalt bisher keine verbindlichen Regelungen. Es ist daher wichtig, die jeweiligen Landesbauordnungen zu beachten.

Weitere Fristen und Pflichten im Zusammenhang mit der Fernablesbarkeit

Seit 01.12.2021: Bei Neuinstallationen dürfen nur noch fernablesbare Messgeräte verbaut werden. Zudem müssen Heizkostenabrechnungen zusätzliche Informationen über CO2-Emissionen enthalten.

Seit 01.12.2022: Für vorhandene fernablesbare Zähler muss den Mietern eine monatliche Verbrauchsübersicht zur Verfügung gestellt werden. Bei Neuausstattung müssen Zähler fernablesbar, interoperabel und Smart-Meter-Gateway-kompatibel sein.

Bis 31.12.2031: Fernablesbare Messtechnik, die bis zum 01.12.2022 verbaut wurde, muss bis zu diesem Fristende interoperabel und SMGW-kompatibel sein

Konsequenzen bei Nichtbeachtung

Vermieter, die sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben halten, müssen mit Konsequenzen rechnen. Mieter haben das Recht, die Heizkostenabrechnung um 3 % zu kürzen, wenn keine fernablesbare Messtechnik installiert ist. Bei fehlender oder nicht vollständiger monatlicher Verbrauchsinformation beträgt das Kürzungsrecht ebenfalls 3 %

Frühzeitig mit den gesetzlichen Anforderungen auseinanderzusetzen

Die Pflicht zur Installation fernablesbarer Zähler ist ein wichtiges Thema für Immobilieninvestoren. Es ist ratsam, sich frühzeitig mit den gesetzlichen Anforderungen auseinanderzusetzen und die notwendigen Maßnahmen zu ergreifen, um Rechtsstreitigkeiten und finanzielle Einbußen zu vermeiden. Durch die frühzeitige Umstellung auf fernablesbare Messtechnik können Sie nicht nur gesetzliche Anforderungen erfüllen, sondern auch zur Energieeffizienz beitragen und langfristig Kosten sparen.